诺安全球收益不动产证券投资基金
2022年第4季度报告
2022年12月31日
基金管理人：诺安基金管理有限公司
基金托管人：中国工商银行股份有限公司
报告送出日期：2023年01月20日
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。
基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2023年01月19日复核了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自2022年10月01日起至2022年12月31日止。
| 基金简称 | 诺安全球收益不动产（QDII） | |
|---|---|---|
| 基金主代码 | 320017 | |
| 基金运作方式 | 契约型开放式 | |
| 基金合同生效日 | 2011年09月23日 | |
| 报告期末基金份额总额 | 16,743,635.25份 | |
| 投资目标 | 本基金主要投资于全球范围内的REITs，通过积极的资产配置和精选投资，在严格控制投资风险的前提下，追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增值。 | |
| 投资策略 | 本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立REITs备选库，并且根据不同业态以及不同类型，对备选库中的REITs进行有效分类，从而进一步实施资产配置策略。其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为REITs以及货币市场工具，本基金将根据海外市场环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置；在国家资产配置方面，本基金将会根据不同国家REITs市场的发展情况、宏观经济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例；在周期/弱周期类资产配置方面，本基金还会根据标的REITs所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类REITs间的配置比例。 | |
| 再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进行REITs的遴选。定性层面，本基金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五个维度对标的REITs进行研判；定量层面，本基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的REITs进行分析。最后，本基金将综合考量REITs的区域、业态集中度等特征，对组合在国家和业态层面进行再平衡，最终构建投资组合。 | ||
| 业绩比较基准 | FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index | |
| 风险收益特征 | 本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券交易所上市的REITs。一般来说，其在证券投资基金中属于较高风险和预期收益的基金品种。 | |
| 基金管理人 | 诺安基金管理有限公司 | |
| 基金托管人 | 中国工商银行股份有限公司 | |
| 境外投资顾问 | 英文名称： | - |
| 中文名称： | - | |
| 境外资产托管人 | 英文名称： | Brown Brothers Harriman & Co. |
| 中文名称： | 布朗兄弟哈里曼银行 | |
单位：人民币元
| 主要财务指标 | 报告期（2022年10月01日-2022年12月31日） |
|---|---|
| 1.本期已实现收益 | 44,919.46 |
| 2.本期利润 | 911,829.72 |
| 3.加权平均基金份额本期利润 | 0.0543 |
| 4.期末基金资产净值 | 23,671,030.84 |
| 5.期末基金份额净值 | 1.414 |
注：1、上述基金业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用，计入费用后实际收益水平要低于所列数字。
2、本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入(不含公允价值变动收益)扣除相关费用和信用减值损失后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。
3.2.1 基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
| 阶段 | 净值增长率① | 净值增长率标准差② | 业绩比较基准收益率③ | 业绩比较基准收益率标准差④ | ①-③ | ②-④ |
| 过去三个月 | 3.97% | 1.47% | 4.72% | 1.61% | -0.75% | -0.14% |
| 过去六个月 | -1.26% | 1.33% | -1.34% | 1.39% | 0.08% | -0.06% |
| 过去一年 | -22.18% | 1.42% | -17.10% | 1.35% | -5.08% | 0.07% |
| 过去三年 | -11.85% | 1.61% | -9.34% | 1.73% | -2.51% | -0.12% |
| 过去五年 | -4.52% | 1.38% | 15.14% | 1.42% | -19.66% | -0.04% |
| 自基金合同生效起 至今 | 41.40% | 1.09% | 134.20% | 1.14% | -92.80% | -0.05% |
注：本基金的业绩比较基准为：FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。
3.2.2 自基金合同生效以来基金累计份额净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率变动的比较
| 姓名 | 职务 | 任本基金的基金经理期限 | 证券从业年限 | 说明 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 任职日期 | 离任日期 | ||||
| 宋青 | 本基金基金经理 | 2020年04月24日 | - | 14年 | 学士学位，具有基金从业资格。曾先后任职于香港 |
| 富海企业有限公司、中国银行广西分行、中国银行伦敦分行、深圳航空集团公司、道富环球投资管理亚洲有限公司上海代表处，从事外汇交易、证券投资、固定收益及贵金属商品交易等投资工作。2010年10月加入诺安基金管理有限公司，任国际业务部总经理。2011年11月起任诺安全球黄金证券投资基金基金经理，2012年7月起任诺安油气能源股票证券投资基金（LOF）基金经理，2019年2月起任诺安精选价值混合型证券投资基金基金经理，2020年4月起任诺安全球收益不动产证券投资基金基金经理。 | |||||
注：①此处基金经理的任职日期为公司作出决定并对外公告之日；
②证券从业的含义遵从《证券基金经营机构董事、监事、高级管理人员及从业人员监督管理办法》的相关规定。
本基金无境外投资顾问。
报告期间，本基金管理人严格遵守了《中华人民共和国证券投资基金法》及其他有关法律法规，遵守了基金合同的规定，遵守了本公司管理制度。本基金投资管理未发生违法违规行为。
根据中国证监会2011年修订的《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，本公司更新并完善了《诺安基金管理有限公司公平交易制度》。制度的范围包括境内上市股票、债券的一级市场申购、二级市场交易等投资管理活动，同时涵盖投资授权、研究分析、投资决策、交易执行、业绩评估等投资管理活动相关的各个环节。
投资研究方面，公司设立全公司所有投资组合适用的证券备选库，在此基础上，不同投资组合根据其投资目标、投资风格和投资范围的不同，建立不同投资组合的投资对象备选库和交易对手备选库；公司拥有健全的投资授权制度，明确投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各投资决策主体的职责和权限划分，投资组合经理在授权范围内可以自主决策，超过投资权限的操作需要经过严格的审批程序；公司建立了统一的研究管理平台，所有内外部研究报告均通过该研究管理平台发布，并保障该平台对所有研究员和投资组合经理开放。
交易执行方面，对于场内交易，基金管理人在投资交易系统中设置了公平交易功能，交易中心按照时间优先、价格优先的原则执行所有指令，如果多个投资组合在同一时点就同一证券下达了相同方向的投资指令，并且市价在指令限价以内，投资交易系统自动将该证券的每笔交易报单都自动按比例分拆到各投资组合；对于债券一级市场申购、非公开发行股票申购等非集中竞价交易的交易分配，在参与申购之前，各投资组合经理独立地确定申购价格和数量，并将申购指令下达给交易中心。公司在获配额度确定后，按照价格优先的原则进行分配，如果申购价格相同，则根据该价位各投资组合的申购数量进行比例分配；对于银行间市场交易、固定收益平台、交易所大宗交易，投资组合经理以该投资组合的名义向交易中心下达投资指令，交易中心向银行间市场或交易对手询价、成交确认，并根据“时间优先、价格优先”的原则保证各投资组合获得公平的交易机会。
本报告期内，公平交易制度总体执行情况良好，未发现违反公平交易制度的情况。
本基金于本报告期内不存在异常交易行为。本报告期内基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量不存在超过该证券当日成交量的5%的情况。
10月，富时发达市场不动产信托指数下跌2%；酒店及娱乐类不动产信托、零售类不动产信托获得正收益，其余均下跌，医疗保健、房地产跌幅居前。美国上月新宅开工数折年率下降至143.9万套，低于市场预估的146.1万套和前月的156.6万套；二手房销量下降1.5%至折年率471万套，为2020年5月以来最低水平，略高于市场预估的470万套，但低于前月的478万套。当前美国抵押贷款利率上行至6.9%，为2002年以来最高水平。
11月发达市场不动产信托涨5.7%，零售、医疗保健、工业类不动产信托有相对收益，办公、特种、住宅、酒店及娱乐类不动产信托则拖累指数表现。基金本月基本维持70%左右的中性偏低仓位，所以相较于指数而言，反弹有所落后，主要基于当前权益类价格上行属于反弹行情，美联储仍在加息、仍在影响企业盈利状况的判断。但基金主要仓位在零售、工业、特种，基本也把握了本月反弹行情，但在办公类仓位仍较重，有一定拖累。数据层面，受加息影响、美国住宅数据仍在走弱。
12月发达市场不动产信托指数表现拆分，各细分行业均收跌，其中住宅、特种为主要拖累板块。由于市场仍在博弈美联储的货币政策变化，当联储会议基调偏鹰派后，指数重回下跌，而住宅、特种板块对利率相对敏感，另外美国房地产数据包括二手房销量、新宅开工均持续走低，因此本月两板块跌幅靠前。
未来展望，美联储货币政策对海外不动产信托市场的影响有望逐步减弱，但途中仍曲折迂回，包括联储对明年经济增长与通胀的判断,终极目标利率的上调和市场预期调整,以及近期日本央行政策的调整。此外不动产信托公司仍面临业绩下修的阴霾。随着12月联储加息落地及偏鹰派的表态，短期不动产信托指数走势可能趋弱。板块层面，结合对联储货币政策的变化及不动产信托业绩基本面判断，下一轮行情中首选对利率敏感以及估值调整充分、具备较高成长性行业；其次为劳动力重回市场、CPI见顶、消费需求有望得到支撑的消费类不动产信托。
基金运作上，我们继续维持较低的仓位，等候美联储的货币政策预期的变化。
截至报告期末基金份额净值为1.414元，本报告期内基金份额净值增长率为3.97%，同期业绩比较基准收益率为4.72%。
截至2022年12月30日，本基金存在连续60个工作日基金资产净值低于5000万元的情形。基金管理人积极与基金托管人协商解决方案，包括但不限于持续营销、转换运作方式、与其他基金合并等，并适时根据法律法规及基金合同约定的程序进行。
| 序号 | 项目 | 金额（人民币元） | 占基金总资产的比例（%） |
|---|---|---|---|
| 1 | 权益投资 | 16,195,940.58 | 68.05 |
| 其中：普通股 | - | - | |
| 存托凭证 | - | - | |
| 房地产信托凭证 | 16,195,940.58 | 68.05 | |
| 2 | 基金投资 | - | - |
| 3 | 固定收益投资 | - | - |
| 其中：债券 | - | - | |
| 资产支持证券 | - | - | |
| 4 | 金融衍生品投资 | - | - |
| 其中：远期 | - | - | |
| 期货 | - | - | |
| 期权 | - | - | |
| 权证 | - | - | |
| 5 | 买入返售金融资产 | - | - |
| 其中：买断式回购的买入返售金融资产 | - | - | |
| 6 | 货币市场工具 | - | - |
| 7 | 银行存款和结算备付金合计 | 7,513,768.65 | 31.57 |
| 8 | 其他资产 | 89,376.41 | 0.38 |
| 9 | 合计 | 23,799,085.64 | 100.00 |
| 国家（地区） | 公允价值（人民币元） | 占基金资产净值比例（%） |
| 美国 | 16,034,762.54 | 67.74 |
| 中国（香港） | 153,553.11 | 0.65 |
| 新加坡 | 7,624.93 | 0.03 |
注：本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs）。
| 行业类别 | 公允价值（人民币元） | 占基金资产净值比例（%） |
|---|---|---|
| 工业房地产投资信托 | 2,977,448.96 | 12.58 |
| 酒店及娱乐地产投资 信托 | 1,104,007.50 | 4.66 |
| 办公房地产投资信托 | 2,624,211.43 | 11.09 |
| 住宅房地产投资信托 | 147,593.80 | 0.62 |
| 零售业房地产投资信 托 | 4,396,065.47 | 18.57 |
| 特种房地产投资信托 | 4,946,613.42 | 20.90 |
| 合计 | 16,195,940.58 | 68.42 |
注：1、本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs）。
2、本基金持有的股票及存托凭证采用全球行业分类标准(GICS)进行行业分类。
| 序号 | 公司名称（英文） | 公司名称（中文） | 证券代码 | 所在证券市场 | 所属国家（地区） | 数量（股） | 公允价值（人民币元） | 占基金资产净值比例（%） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | PROLOGIS INC | 普洛斯公司 | PLD US | US Exchange | 美国 | 2,604 | 2,044,450.81 | 8.64 |
| 2 | EQUINIX INC | Equinix有限公司 | EQIX US | US Exchange | 美国 | 428 | 1,952,545.39 | 8.25 |
| 3 | SIMON PROPERTY GROUP INC | 西蒙房地产集团公司 | SPG US | US Exchange | 美国 | 2,352 | 1,924,409.24 | 8.13 |
| 4 | REALTYINCOME CORP | Realty Income 公司 | O US | US Exchange | 美国 | 3,000 | 1,325,293.73 | 5.60 |
| 5 | DIGITAL REALTY TRUST INC | 数字房地产信托有限公司 | DLR US | US Exchange | 美国 | 1,746 | 1,219,302.41 | 5.15 |
| 6 | SAFEHOLD INC | Safehold公司 | SAFE US | US Exchange | 美国 | 5,700 | 1,136,163.06 | 4.80 |
| 7 | DOUGLAS EMMETT INC | Douglas Emmett股份有限公司 | DEI US | US Exchange | 美国 | 9,088 | 992,454.39 | 4.19 |
| 8 | FED REALTY INVS | 联邦房地产投资信托公司 | FRT US | US Exchange | 美国 | 1,400 | 985,184.46 | 4.16 |
| 9 | AMERICOLD REALTY | Americold Realty信托 | COLD US | US Exchange | 美国 | 4,732 | 932,998.15 | 3.94 |
| 10 | JBG SMITH Properties | JBG史密斯地产 | JBGS US | US Exchange | 美国 | 6,000 | 793,128.65 | 3.35 |
注：1、本表所列项目为房地产信托凭证（简称REITs）。
2、本表所列证券代码采用当地市场代码。
本项主要列示按国际权威评级机构（标普、穆迪）的债券信用评级情况。本基金本报告期末未持有此类债券。
本基金本报告期末未持有债券。
本基金本报告期末未持有资产支持证券。
本基金本报告期末未持有金融衍生品。
本基金本报告期末未持有基金。
本基金投资的前十名证券的发行主体，本报告期没有出现被监管部门立案调查的情形，也没有出现在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。
本基金投资的前十名股票中，没有超出基金合同规定备选库之外的股票。
| 序号 | 名称 | 金额（人民币元） |
|---|---|---|
| 1 | 存出保证金 | - |
| 2 | 应收证券清算款 | - |
| 3 | 应收股利 | 83,173.76 |
| 4 | 应收利息 | - |
| 5 | 应收申购款 | 6,202.65 |
| 6 | 其他应收款 | - |
| 7 | 其他 | - |
| 8 | 合计 | 89,376.41 |
注：本表所列“应收股利”为投资“房地产信托凭证”（简称REITs）产生的收益。
本基金本报告期末未持有处于转股期的可转换债券。
本基金本报告期末持有的前十名股票中不存在流通受限情况。
由于四舍五入原因，投资组合报告中分项之和与合计项之间可能存在尾差。
单位：份
| 报告期期初基金份额总额 | 16,802,746.50 |
| 报告期期间基金总申购份额 | 306,021.47 |
| 减：报告期期间基金总赎回份额 | 365,132.72 |
| 报告期期间基金拆分变动份额（份额减少以“-”填列） | - |
| 报告期期末基金份额总额 | 16,743,635.25 |
本报告期内基金管理人未运用固有资金申购、赎回、买卖本基金份额。
| 投资者类别 | 报告期内持有基金份额变化情况 | 报告期末持有基金情况 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 持有基金份额比例达到或者超过20%的时间 | 期初份额 | 申购份额 | 赎回份额 | 持有份额 | 份额占比 | |
| 区间 | |||||||
| 机构 | - | - | - | - | - | - | - |
| 个人 | - | - | - | - | - | - | - |
产品特有风险
本报告期内，本基金未出现单一投资者持有本基金份额比例达到或超过20%的情形，敬请投资者留意。
本报告期内，本基金管理人及本基金无影响投资者决策的其他重要信息。
①中国证券监督管理委员会批准诺安全球收益不动产证券投资基金募集的文件。
②《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》。
③《诺安全球收益不动产证券投资基金托管协议》。
④基金管理人业务资格批件、营业执照。
⑤报告期内诺安全球收益不动产证券投资基金在指定媒介上披露的各项公告。
基金管理人、基金托管人住所。
投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件。
投资者对本报告书如有疑问，可致电本基金管理人全国统一客户服务电话：400-888-8998，亦可至基金管理人网站 www.lionfund.com.cn查阅详情。
诺安基金管理有限公司
2023年01月20日
