基金经理手记
宋永安:房地产新政展现政府稳增长思路
2015年04月07日

  3月底,央行、住建部、银监会联合下发通知下调二套房首付比例至40%,首套房公积金贷款最低首付20%。同时财政部下调二手房营业税免征年限至2年。此次政策的落地兑现了超出了市场对地产政策的预期,后续有助于经济企稳。

  从政策角度看,首先当前经济通缩,使得管理层在政策层面游刃有余,同时库存整体过剩也很难使得全国房价出现普遍上涨。其次并不会因为本次政策出台地产产业链就会出现强劲复苏反弹,但对经济的稳定会起到一定作用。我们预期,在福建“闽七条”之后,将有更多城市出台细则,对改善性需求提供更为详细的背书。市场角度看,政策出发点是降低购房成本,扩大购房人群基数,一线城市成交会比较有弹性,二手房营业税调整将降低买家综合购房成本约4.5%-5%,将有效促进二手房市场活力。

  从对地产的刺激来看,政策宽松并不会就此结束,在几个方面上政策后续仍具备较大的调整空间。1、契税可以加大优惠普及,事实上部分城市已经开始在契税优惠层面做出尝试;2、限购政策继续放松。我们认为一线城市限购全面放开的可能性不大,但做出结构性的让步空间是存在的,如高端住房等对成交量影响有限的房屋类型。3、部分城市尝试的购房退税有望在更多城市铺开。

  政策如期落地进一步强化管理层稳增长的思路。从我国今年1-3月份经济数据看,并不是很乐观,3月PMI微幅回升至50.1,重新回到荣枯平衡线以上,但在历年同期中仍处于偏低水平,指向制造业景气度弱改善,印证3月以来工业生产低位企稳,但春节偏晚令需求启动较慢。当前货币利率仍高,通缩和经济下行风险依然未消除。因此地产政策的放松可谓及时出台,为经济的企稳注入新的活力。

  从房地产市场看,销售仍然低于预期,尽管3月份较去年同比增速转正,但货币环境和销售完全不成正比,目前楼市进入政策放松累计效应阶段,来对抗过去地产非正常上涨后进入的衰退周期;4月进入新一轮销售脉冲上涨阶段,新政代表的政府意志将促使处于犹豫期的购房者入市,带来销售数据较3月进一步好转,从而进一步稳定经济。

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